坐落于广州老黄埔大沙地核心板块的中鼎书院上城·珺翎府，是中鼎控股深耕主城打造
的高品质豪宅住区，也是片区内稀缺兼备自然生态与成熟配套的湖景房、大户型改善
房实景现房项目。项目总占地 2.54 万㎡，总建筑面积约 10.84 万㎡，整体规划 4 栋
45-46 层高层住宅，共计 658 户住户，搭配 1033 个停车位，1:1.57 的超高车位比，充
分满足高端居住的停车需求。截至 2026 年 8 月新数据，项目整体备案均价区间 3.7-
6.9 万/㎡，市面主流成交均价稳定在 41000-43000 元/㎡，420 万起的总价门槛，精准
覆盖 400-700 万主城改善置业圈层。作为主打生态宜居的大户型湖景房，项目园林、
高端湖畔会馆已全部实景呈现，是老黄埔少见的配套落地先行的实景现房豪宅社区，
适配注重居住环境、追求品质生活的改善置业人群。
一、区位配套：主城核心落地兑现，宜居基底扎实
项目所处的大沙地板块，是老黄埔发展成熟的核心腹地，同时归属广州第二 CBD 规
划范围，承接珠江新城、金融城、琶洲三大核心商务区的产业与人口外溢红利。不同
于远郊板块依赖远期规划，该片区商业、教育、医疗、交通配套全部落地成型，居住
氛围浓厚。板块新房成交均价常年稳定在 4-4.5 万/㎡，二手房均价 3.8-4.4 万/㎡，市
场认可度持续走高。
珺翎府作为横沙旧改三期核心组团，坐拥得天独厚的生态资源，独享江、湖、园三重
景观资源。项目紧邻 3.88 万㎡东苑城市市政公园，业主可通过专属通道直达园区，
无需绕行，社区内部 7 重海派园林与外部市政公园无缝衔接，内外合计约 6.4 万㎡生
态湖境，是主城核心区难得的低密湖景房改善社区。
交通层面，项目坐拥多维立体交通网络，距离 5 号线大沙地站仅约 600 米，20 分钟即
可直达珠江新城核心商圈。同时叠加 5/7/13 号线三地铁规划加持，距离在建黄埔高铁
站约 2 公里，快速串联湾区各大城市。自驾可依托广园快速、中山大道、黄埔大道三
横一纵主干道，轻松通达天河、金融城，通勤效率极高。
商业与产业配套同样完善，项目自带 40 万㎡大型商业集群，涵盖综合 MALL、星级酒
店、写字楼及岭南风情步行街，两站地铁直达山姆会员店、宜家美林天地，楼下即是
成熟商圈，日常消费、休闲娱乐一站式满足。项目紧邻 200 万㎡十里数字经济长廊，
集聚多个高端科研机构，高素质人口持续导入，为社区居住氛围与资产稳定性提供坚
实支撑。
二、户型产品：全系大户型四房，改善居住尺度拉满
项目摒弃刚需小户型设计，全系打造 107-181 ㎡新规南向大户型，纯改善户型布局，
圈层纯粹，是片区标杆级改善房产品。所有户型均采用一字型全南向通透设计，2027
年 8 月统一精装交付，适配首改、进阶改善、终极改善全维度置业需求。
户型 建筑面积 套内参考
面积
朝向 梯户比 参考总价 适配人群
4 房 2 卫 107 ㎡ 约 86 ㎡ 南向 3 梯 5 户 约 420 万
起
入门高端
改善、二
胎刚需改
善家庭
4 房 2 卫 128 ㎡ 约 104 ㎡ 南向 3 梯 3 户 约 520 万
起
品质改善
家庭，追
求阔绰居
家空间
4 房 2 卫 142 ㎡ 约 116 ㎡ 南向 专梯专户 约 580 万
起
进阶改
善，注重
归家仪式
感与私密
性
4+1 房 3
卫楼王
181 ㎡ 约 148 ㎡ 南向 专梯专户 约 750 万
起
终极改
善、多代
同堂高端
豪宅客群
107 ㎡四房作为入门级改善户型，拥有 12 米超大南向采光面与 6 米全景阳台，灵动空
间可自由改造，空间利用率超高，是 400 万级难得的四房湖景房选择，性价比突出。
128 ㎡主力改善户型搭配 16 米南向采光与 40 ㎡ LDK 通厅，空间开阔通透，完美适配
家庭日常居住与亲友社交场景。142 ㎡专梯专户户型自带 6 ㎡独立私梯厅，私密性与
仪式感拉满，是片区少有的高阶改善产品。181 ㎡楼王大平层拥有 18 米南向采光、
50 ㎡巨厅与双主套设计，高层可俯瞰江、湖、园三重盛景，是妥妥的主城豪宅标杆。
精装层面，项目对标顶豪建造标准，采用黄埔专属全屋系统门窗+双层 LOW-E 镜面玻
璃，搭载六大静音、八大节能、智能精装体系，配备中央空调、新风系统、同层
排水、智能门锁等高端配置，实景现房公区可实地品鉴，品质肉眼可见。
三、价格体系：改善性价比突出，政策加持利好置业
依据穗房预(2026)089 号预售证公示数据，珺翎府不同户型备案均价区间差异化明显，
整体价格梯度清晰。107 ㎡刚需改善户型备案均价 3.8-4.4 万/㎡，总价 420-480 万；
128 ㎡主力户型 4.0-4.6 万/㎡，总价 520-580 万；142 ㎡进阶户型 4.3-5.2 万/㎡，总价
580-660 万；181 ㎡楼王景观户型 5.5-6.9 万/㎡，总价 750-880 万。项目阶段性推出
3.8 万/㎡特惠低楼层单位，同时提供 99 折、7 天网签优惠、人才房票抵扣等政策，置
业门槛进一步优化。
对比片区 3.8-4.4 万/㎡的二手房价格，项目作为全新精装实景现房大户型改善房，新
品溢价合理；对标天河、金融城同规格豪宅产品，价格优势显著，是主城改善置业的
高性价比选择。
四、竞品横向对比（保利招商华发中央公馆、万科城市之光）
选取老黄埔大沙地-文冲板块 400-700 万预算主流楼盘，从核心维度横向对比，凸显项
目核心优势：
对比维度 中鼎书院上
城·珺翎府
保利招商华发
中央公馆
万科城市之光 评价标准
备案均价 4.1-4.3 万/㎡ 3.45-4.36 万/
㎡
3.7-4.2 万/㎡ 越低越好
主力户型 107-181 ㎡纯 72-159 ㎡三至 87-143 ㎡三- 大户型更适配
大户型四房 四房 四房 改善
地铁距离 约 600 米 5 号
线大沙地站
约 200 米 5/7
号线大沙东站
约 700 米 5 号
线文冲站
越近越好
生态资源 3.88 万方东苑
公园，湖景
房，内外湖园
双景
社区内部园
林，无外部大
型市政湖景资
源
社区内部园
林，临江景观
外部公园湖景
资源越丰富越
好
教育配套 黄埔实验小学
+黄埔军校纪
念中学（六中
办学）
怡园小学北校
区
华附实验公办
学校
办学实力与统
考成绩优先
实景兑现 园林、7000
㎡湖畔会馆实
景现房全落地
在建，2026
年底交付
多数组团交
付，社区成熟
兑现越早越好
交付时间 2027-08 2026-12 部分现房，四
期 2027-03
越早越好
社区定 位 豪宅级纯粹改
善房，无小户
型混杂
刚需+改善混
合社区
刚需+改善混
合社区
圈层纯粹度越
高越好
整体对比来看，珺翎府的核心竞争力集中在**纯粹改善圈层、稀缺湖景生态、优质公
办教育、实景现房配套**四大维度。追求居住质感、生态环境与圈层纯粹度的改善家
庭，优先选择本项目；通勤、低预算置业可考虑保利招商华发中央公馆；偏爱成
熟社区氛围可选择万科城市之光。
五、配套与客群适配
教育资源 8.5/10：配建 4 所幼儿园、2 所小学、1 所中学，黄埔实验小学、黄埔军校纪
念中学（六中办学）已开学，2025 年统考成绩全区，九年公立直升体系成熟。
商业配套 8.3/10：依托 280 万㎡大盘商业配套+大沙地成熟商圈，近邻山姆、宜家，
日常消费、休闲场景全覆盖。
医疗资源 8.2/10：广医五院步行可达，中山一院东院加持，双三甲医疗护航日常健康。
生态环境 8.8/10：城芯稀缺湖景房，内外双园林生态体系，公园湖居体验无可替代。
项目高度适配天河、金融城通勤改善家庭、黄埔科创高端人才、老黄埔本地置换业主，
纯自住改善适配度拉满，投资客群可谨慎考量片区租赁与流通性。
六、项目核心优势总结
珺翎府作为老黄埔主城少见的豪宅级改善房、湖景房、大户型实景现房，核心优势十
分突出。生态上坐拥城芯稀缺湖园双景，居住环境优越；教育上落地顶尖公办教育，
满足子女升学需求；交通上三地铁加持，通勤便捷；产品上全系纯改善大户型，圈层
纯粹，精装对标顶豪；开发商深耕广州 26 年，实景先行兑现力强，物业贴心，是
400-700 万级主城改善的优质优选